En este post tratamos sobre los beneficios que puede aportar a una empresa implementar BIM en fase de operaciones y mantenimiento. Repasaremos el estado actual del arte y detectaremos los principales problemas y barreras existentes, así como os daremos una serie de recomendaciones para implementar BIM en FM gracias a nuestra experiencia como consultores BIM y la de nuestro partner tecnológico, la empresa con sede en San Francisco EcoDomus. EcoDomus es líder mundial en implementación de soluciones BIM en FM con experiencia mundial y casos de éxito en proyectos como la Opera de Sydney, Google, Disney, la NASA o el aeropuerto de Chile, por citar una pequeña muestra.
INTRODUCCIÓN
Al largo del proceso de diseño y construcción de una obra se generan una gran cantidad de información, que queda reflejada en el As-Built. Todos estos datos deberán ser tratados de forma adecuada para poder disponer de información para gestionar el Facility Management.
Imagen 1. Recogida de información en fase de diseño y construcción
BENEFICIOS DEL BIM EN FM
La implantación del BIM en el entorno FM nos aporta unas grandes ventajas a la hora de gestionar los modelos.
Durante la gestión de los activos en la fase de operaciones y mantenimiento se obtienen, administrar y utilizan grandes cantidades de datos complejos y dispares que generalmente se almacena y gestionan en varios sistemas y softwares específicos de gestión (GMAO, IWMS, ERP, BMS, SCADA, etc.).
Estos sistemas tienen capacidades limitadas para la integración y visualización del activo digital al nivel requerido para operar el conjunto de activos de una empresa.
Implementar BIM en FM consiste en disponer de un modelo de informacióncentralizado con una interfaz gráfica que permita simplificar y reducir el coste y el tiempo de obtención, actualización y acceso a los datos para obtener información real para operar, mantener y renovar los activos, poder analizarla y tomar decisiones y de esta forma:
Optimizar el mantenimiento de los equipos
Incrementar la satisfacción de los usuarios de las instalaciones y de los propios stakeholders de la compañía
Mejorar los resultados operativos de una empresa.
Conseguir una mayor familiarización de los edificios y de los sistemas por parte de los trabajadores de la compañía
Poder realizar informes y propuestas precisas
Evaluar con precisión los RFTs y
Dar respuesta rápida y precisa a emergencias y desastres.
Mejorar la eficiencia energética del activo
El gran reto consiste en realizar y actualizar este modelo BIM de información durante todo el ciclo de vida del activo, que los datos sean reales y estén actualizados en tiempo real, que la información que puedes extraer sea la que se necesite y que el modelo este integrado con las distintas plataformas de gestión de la empresa.
PROBLEMAS EN LA IMPLEMENTACIÓN BIM EN FM
La gestión de los modelos BIM en FM se encuentra en un periodo en alza, pero todavía queda un largo camino a recorrer para conseguir una implementación completa dentro del sector. Estos inconvenientes aparecen por distintos factores como la falta de experiencia y precedentes en el mercado, el modo en cómo se crean los modelos, a cuestiones técnicas relacionadas con los distintos softwares o al proceso de cambio que tiene que afrontar la empresa.
A continuación, vamos a enumerar los principales problemas y dificultades que nos estamos encontrando cuando se quiere implementar BIM en fase de operaciones y mantenimiento.
En la mayoría de las veces el As-Built BIM es un modelo puramente geométrico, sin apenas información. Cuando el modelo BIM contiene información nos encontramos que falta información o que la existente no es suficiente para la gestión del FM.
El modo como estén creados los modelos BIM también afecta a la información que podamos extraer de ellos. Esto tiene vital importancia en los modelos MEP. Es habitual que los sistemas de instalaciones contengan activos no asociados a ningún sistema, que existan habitaciones creadas incorrectamente, componentes duplicados o superposición de superficies. Esas deficiencias, omisiones, fallos e incongruencias nos devuelven, en el mejor de los casos, información errónea o poco fiable.
Existe pérdida de información entre las distintas fases de un proceso BIM. Esta pérdida de información es máxima en el momento del traspaso de información entre la finalización de la construcción y el inicio de la fase de explotación.
Los softwares de auditoria de modelos BIM, como Revit, Archicad, AECOsim o AllPlan, pueden recopilar información durante el diseño y la construcción, pero no están pensados para realizar la gestión de estos datos.
Imagen 3. Estos programas tienen una interfaz de recopilación de datos muy básica y poco manejable, tampoco permiten realizar filtrados de información o gestionar los permisos de acceso a estos datos.
Estos programas de modelado no disponen de interoperabilidad con los softwares de gestión de la empresa (GMAO, ERP, BAS, etc.) lo cual conlleva que la transmisión de datos sea una tarea muy dificultosa. Además, la propia arquitectura de estos softwares dificulta la integración bidireccional con estos softwares de gestión.
Los estándares BIM son distintas a los de estándares comúnmente utilizados en FM lo cual conlleva problemas de compatibilidad. En este sentido el formato COBie podría ser la solución. El inconveniente del uso de COBie es que muchos softwares y aplicaciones de gestión empresarial no admiten este formato por el momento.
Imagen 4. Tabla COBie
Si quieres saber más sobre el estándar COBie y la forma de transferir información entre el modelo BIM y los softwares de gestión del FM, puedes consultar este anterior post: QUÉ ES COBIE.
Otro de los problemas que nos surgen con la gestión de los activos es la actualización de los modelos BIM. Es muy frecuente que los modelos BIM queden obsoletos y no se actualicen en fase de operaciones y mantenimiento (se suelen actualizar los sistemas de gestión que ya tiene implantados la empresa, pero no existe transmisión de datos entre estos softwares y los modelos nativos BIM).
RECOMENDACIONES DE MSI STUDIO PARA IMPLEMENTAR BIM EN FM
Desde MSI Studio proponemos unas recomendaciones para poder implementar correctamente BIM en fase de operaciones:
La intervención del propietario y/o gestor del activo desde el inicio del proceso de diseño es vital para determinar las necesidades de información de la empresa y así poder organizar durante todo el proceso una construcción del modelo BIM-FM que contenga los datos necesarios para la fase de operaciones y mantenimiento.
Para evitar la pérdida de información entre las fases de la obra es importar trabajar con un Common Data Environment que es un entorno fiable y seguro.
Para poder integrar los modelos BIM con las plataformas de gestión empresarial se recomienda la utilización de una plataforma middleware, construida en base a COBie, que servirá para integrar los modelos con los softwares de gestión. La vinculación entre los datos de la plataforma middleware a los softwares de gestión deberá ser bidireccional o unidireccional, según el caso.
Imagen 5. Posibilidades de vinculación entre modelos BIM y softwares de gestión empresarial.
Puedes encontrar más información sobre la creación de modelos BIM para FM en el post: CÓMO REALIZAR UN MODELO BIM PARA SER UTILIZADO EN FASE DE OPERACIONES Y MANTENIMIENTO.
Es importante poder manejar durante todo el proceso toda esta información de una forma amigable y estructurada mediante una plataforma donde sea fácil editar la información y que de forma automática se transmita los datos a los softwares de gestión vinculados. En este sentido es ideal que el middleware esté integrado dentro del Common Data Environment. No es recomendable utilizar softwares de auditoría de modelos como Revit (complejos, difíciles de aprender y utilizar) como gestores de la información.
Imagen 6. Ejemplo de Common Data Environmet con Middleware incorporado
Es necesario que el BIM Manager FM o el gestor del activo pueda crear roles dentro del Common Data Environment. Los distintos stakeholders deben poder acceder fácilmente a la información que necesitan, pero se debe de poder limitar el acceso a ciertos datos. Dentro del sistema de roles se debe de especificar quien es el responsable de introducir o modificar un dato en la plataforma.
Es imprescindible crear unos estándares BIM específicos para FM o modificar los existentes para fase de diseño y construcción introduciendo los requerimientos BIM para la fase de operaciones y mantenimiento (hay que tener en cuenta que es necesario que el modelo BIM se construya pensado para el FM).
El modelo MEP debe de estar realizado (geometría + metadata) pensando en que sea útil para la gestión del mantenimiento y dar respuesta a posibles incidencias. De nuevo será necesario crear unos protocolos de modelado y parametrización. MSI y EcoDomus disponemos de manuales de buenas prácticas basados en la experiencia acumulada en proyectos realizados en todo el mundo.
Imagen 7. Ejemplo de modelo MEP
Es necesario implementar un sistema de control de calidad durante el proceso de construcción (proceso de diseño y construcción) y actualización del modelo BIM – FM (fase operaciones). Este sistema de control de calidad deberá verificar que la información este completa, actualizada y sea válida para FM.
En el próximo post entraremos más a fondo en cómo implementar BIM en FM, así como en las funcionalidades del software EcoDomus, plataforma tecnológica escogida por MSI Studio.
Imagen 8. Esquema de integración de EcoDomus, ejemplo de Middleware y Common Data Environment. Fuente: EcoDomus
¿CÓMO IMPLEMENTAR BIM EN EL FACILITY MANAGEMENT? PARTE 3: RECOMENDACIONES